Berufung auf nicht existente „Erfahrungswerte der Vergangenheit“ rechtfertigt die Haftung des Prospektherausgebers

Der BGH setzte sich in seinem Urteil vom 21.05.2010, Az. II ZR 30/09 mit einer durchgeführten Anlageberatung über geschlossene Immobilienfonds per Emissionsprospekt auseinander.

Dabei beruhte die Liquidität des Fonds, für die die prognostische Entwicklung der Mieten entscheidend war, ausweislich des Anlageprospekts auf „Erfahrungswerten der Vergangenheit“.

Diese Behauptung – so das Gericht – erwecke bei einem Anlageinteressenten die Vorstellung, dass bereits in der Vergangenheit unter vergleichbaren Umständen entsprechende Mietzuwächse erzielt wurden und das eine auf Erfahrungswerte gestützte Prognose über zukünftige Mieteinnahmen deshalb zuverlässiger sei, als die alleinige Bezugnahme auf verschiedene, für die Entwicklung von Mieten grundsätzlich bedeutsamer Faktoren.

Nachweislich (durch eine Internetrecherche) standen den Prospektverantwortlichen solche „Erfahrungswerte der Vergangenheit“ nicht zur Verfügung.

Allein durch diese Behauptung, so entscheid der BGH, werde einem Anlageinteressenten aber ein unzutreffendes Bild von der angebotenen Kapitalbeteiligung vermittelt. Es wird durch den Prospekt der unrichtige Eindruck erweckt wird, dass das jeder Prognose anhaftende Risiko – auch wenn sie auf hinreichende Tatsachen gestützt und kaufmännisch vertretbar war – bei dem angebotenen Anlageobjekt geringer zu bewerten sei, weil die Schätzung „auf Erfahrungswerten der Vergangenheit“ beruhe und deshalb zuverlässiger sei.

Zwar übernimmt ein Prospektherausgeber grundsätzlich keine Gewähr dafür, dass die von ihm prognostizierte Entwicklung tatsächlich eintritt, diese zusätzlich beworbene Sicherheit lässt in diesem Fall aber eine Haftung wegen Verschuldens bei Vertragsschluss zu.

Diese Rechtsauffassung ist unter der ständigen Rechtsprechung des BGH nur konsequent, da die Rechtsprechung davon ausgeht, dass bereits ein Prospektfehler für die Anlageentscheidung ursächlich geworden ist.

Für geschädigte Kapitalanleger ist deshalb ein Schadensersatz möglich.

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RA Mass, LL.M. und stud. iur. Specht