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Aufklärungs- und Beratungspflichten des Immobiliardarlehensvermittlers – Umsetzung der Wohnimmobilienkreditrichtlinie

Am 21.03.2016 ist das Gesetz zur Wohnimmobilienkreditrichtlinie (Richtlinie 2014/17/EU des europäischen Parlaments und des Rates vom 04.02.2014 über Wohnimmobilienkreditverträge für Verbraucher und zur Änderung der Richtlinien 2008/48/EG und 2013/36/EU und der Verordnung (EU) Nr. 1093/2010 – nachfolgend „Richtlinie“ genannt) in Kraft getreten.

Trotz der Abschaffung des „ewigen Widerrufsrechts“ bei fehlerhafter Widerrufsbelehrung dient das Gesetz vorwiegend dem Verbraucherschutz.

Künftig bestehen für Darlehensvermittler und Darlehensberater umfangreiche Aufklärungs- und Beratungspflichten gegenüber einem Darlehensnehmer. So muss der Kunde künftig einer Kreditwürdigkeitsprüfung unterzogen werden und genau über empfohlene Produktangebote aufgeklärt werden, um ein auf seine persönlichen Bedürfnisse abgestimmtes Darlehen zu erhalten.

Für Immobilendarlehensvermittler besteht deshalb eine besondere Erlaubnis- und Registrierungspflicht. Sie müssen künftig ihre Qualifikation nachweisen und eine Berufshaftpflichtversicherung abschließen.

Erhält ein Darlehensnehmer durch den Darlehensgeber trotz fehlender Kreditwürdigkeit ein Darlehen, so kann er dieses jederzeit und ohne Zahlung einer Vorfälligkeitsentschädigung kündigen.

Die Gesetzesänderung stellt Darlehensvermittler und Darlehensberater vor viele offene Fragen: Welchen Ansprüchen muss eine zukünftige, rechtskonforme Beratung im Hinblick auf Umfang und Inhalt genügen, welche Haftungsrisiken bestehen und wie sind künftig Vertragsvereinbarungen mit Kooperationspartnern auszugestalten?

Nachfolgend sollen die Aufklärungs- und Beratungspflichten eines freien Immobiliendarlehensvermittler, die sich aus der Richtlinie in Verbindung mit den nunmehr verabschiedeten Neu-Regelungen des BGB, sowie auf die Übergangsregelung hinsichtlich einer Erlaubnis als Immobiliardarlehensvermittler gemäß § 34i Gewerbeordnung ergeben, aufgezeigt (unter Ziff. 2.) und rechtlich erörtert (unter Ziff. 3).

2. Aufklärungs- und Beratungspfichten für einen Darlehensberater im Kundengespräch
Der (auch stillschweigend abgeschlossene) Darlehensberatungsvertrag im Darlehensgeschäft löst folgende von Ihnen zu beachtende Aufklärungs- und Beratungspflichten aus:

2.1 Wann kommt ein Darlehensberatungsvertrag zustande?

Ein Darlehensberatungsvertrag im Sinne des § 675 BGB kann nicht nur ausdrücklich, sondern auch konkludent zustande kommen. Eine entsprechende Beratung erfolgt in der Regel in einem persönlichen Gespräch, soll aber auch online möglich sein.

Nach allgemeiner zivilrechtlicher Rechtsprechung soll ein selbstständiger Beratungsvertrag nur unter engen Voraussetzungen anzunehmen sein. Bei Darlehensvermittlungen gingen die Gerichte bislang nur vereinzelt vom Bestehen eines separat geschlossenen Beratungsvertrags aus. Für die Annahme eines Darlehensberatungsvertrags müssen, so die Rechtsprechung, „gewichtige Indizien“, wie etwa eine besondere Vereinbarung, vorliegen. Daran soll auch eine etwaige Geschäftsunerfahrenheit des Kunden nichts ändern.

Da ein Darlehensberater selbst keinen Darlehensvertrag abschließt, sondern einen solchen Vertrag vermittelt, dürfte bei ihm ein Rechtsbindungswille bezüglich des Abschlusses eines Beratungsvertrages vorliegen. Ein Rechtsbindungswille liegt vor, wenn der Darlehensberater als „allzuständiger“ Berater auftritt.

  • Insbesondere wird ein Beratungsvertrag angenommen, wenn entweder der Darlehensinteressent den Darlehensberater in Bezug auf ein Darlehen um Rat, das heißt um eine fachmännische Bewertung und Empfehlung des avisierten Darlehens, gebeten hat und er dem nachkommt oder der Darlehensberater von sich aus einen Rat erteilt.
  • Weiter ist von einem Darlehensberatungsvertrag auszugehen, wenn der Darlehensberater ein Gespräch mit einem Darlehensinteressenten führt und erkennen kann, dass die Beratung für den Darlehensinteressenten von erheblicher Bedeutung ist und er sie zur Grundlage von Vermögensdispositionen machen will.

Eine Beratung ist von einer bloßen werblichen Anpreisung des Darlehensvermittlers zu unterscheiden. Der künftige Darlehensnehmer muss darlegen, inwieweit die Erklärungen des Darlehensberaters über den Bereich unverbindlicher subjektiver Werturteile oder marktschreierischer Anpreisungen hinausgehen. Die Äußerungen des Darlehensberaters müssen als verbindliche und ernstzunehmende Beratung über das vermittelte Darlehen angesehen werden können.

Das ist jedenfalls dann gegeben, wenn sich der Darlehensberater mit den individuellen Verhältnissen des Darlehensinteressenten in irgendeiner Weise auseinandersetzt und eine Abgrenzung zu anderen denkbaren Finanzierungsformen vorgenommen hat. Anderenfalls soll der Darlehensinteressent nicht davon ausgehen können, dass ihm eine über reine Werbeaussagen hinausgehende Darlehensberatung zuteilwird. Insbesondere die Abwägung von Vor- und Nachteilen gegenüber anderen Finanzierungsmodellen soll dabei entscheidend sein. Werden keine alternativen Finanzierungen aufgezeigt, kann der Darlehensinteressent laut Kammergericht Berlin auch nicht annehmen, dass ihm eine ernstzunehmende Beratung zukommen soll.

Beispiele für das Zustandekommen eines Beratungsvertrags:

  1. Wünscht der Darlehensinteressent ausdrücklich eine Beratung durch den Darlehensvermittler und ist dieser zu einer solchen bereit, kommt ein Beratungsvertrag zustande. Der Abschluss eines Beratungsvertrags ist daher abzulehnen, wenn der Darlehensinteressent beim Darlehensvermittler lediglich nach Fakten, wie etwa dem Zinssatz oder den Tilgungsmöglichkeiten eines Darlehens, fragt.Im Übrigen scheint die Rechtsprechung sehr rasch von einem Beratungsvertrag auszugehen. So wird ein Vertragsschluss schon dann bejaht, wenn eine Darlehensanfrage durch den Darlehensinteressenten und sich daran anschließende Verhandlungen darüber vorliegen, wie das Darlehen am zinsgünstigsten beschafft werden könnte. Sehr weit geht die Rechtsprechung auch bei Erkundigungen zu einer Umschuldung. So soll ein Beratungsvertrag geschlossen sein, wenn ein Darlehensinteressent bei dem Darlehensvermittler nachfragt, ob die Ablösung eines Darlehens sinnvoll sei und der Darlehensvermittler erklärt, „dass dies wegen des günstigen Bausparzinses nicht ratsam sei“.
  2. Ein Beratungsvertrag ist allerdings dann abzulehnen, wenn der Darlehensinteressent an den Darlehensvermittler mit der Bitte herantritt, ihm eine bestimmte oder besonders kostengünstige Finanzierung anzubieten. Die Rechtsprechung nimmt das Zustandekommen eines Darlehensberatungsvertrages auch dann an, sobald sich ein unerfahrener Darlehensinteressent an den Darlehensvermittler wendet und nach einem Darlehen fragt.
  3. Ein Darlehensberatungsvertrag liegt zudem vor, wenn der Darlehensvermittler von sich aus berät, so etwa, wenn er einem Darlehensinteressenten eine Beteiligung an einem Bauherrenmodell empfiehlt. Dagegen soll der Vorschlag, die Finanzierung über eine bestimmte Bank vorzunehmen, noch nicht zum Abschluss eines Darlehensberatungsvertrags führen. Auch ein Berechnungsbeispiel, das Angaben zu einem Darlehen enthält, genügt nicht. Für einen Vertragsschluss reicht es auch nicht, dass der Darlehensinteressent den Darlehensvermittler damit beauftragt, alle im Zusammenhang mit der Darlehensgewährung stehenden Arbeiten zu erledigen.
  4. Ein Darlehensberatungsvertrag soll selbst dann nicht ohne Weiteres zustande gekommen sein, wenn der Darlehensvermittler statt der vom Darlehensinteressenten ausdrücklich nachgefragten Darlehensart von sich aus eine andere Darlehensmöglichkeit anbietet und damit eine vom Wunsch des Darlehensinteressenten abweichende Empfehlung abgibt. Wenn bei einer Baufinanzierung ein im Vergleich zu den wirtschaftlichen Möglichkeiten höher Kaufpreis vorliegt, erfolgt zumeist eine Prüfung der Aussichten einer förderlichen Abwicklung des Darlehens. Das stellt jedoch noch kein Indiz für einen Darlehensberatungsvertrag dar.

2.2 Zum Inhalt und Umfang von Aufklärungs- und Beratungspflichten:

Der Inhalt und Umfang der Aufklärungs- und Beratungspflichten lässt sich beim Darlehensberatungsvertrag allein anhand des Einzelfalls beurteilen. Sie ergeben sich aus dem konkreten Anlass und dem Inhalt der Kundenanfrage. Je allgemeiner beziehungsweise weiter diese Anfrage gefasst ist, desto umfassender können auch die Aufklärungspflichten des Beraters sein. Abhängig ist der Umfang der Aufklärungsflicht auch von der Aufklärungsbedürftigkeit des Darlehensinteressenten, die vor allem dann besteht, wenn der Darlehensvermittler erkennen kann, dass der Kunde keine Vorkenntnisse über bestimmte Darlehensmodelle besitzt.

Der Darlehensvermittler ist verpflichtet, die Auskunft hinsichtlich der für die Darlehensgewährung wesentlichen tatsächlichen Umstände richtig, vollständig und gewissenhaft zu erteilen. Sofern der Darlehensvermittler die nötigen Kenntnisse nicht hat, muss er den Darlehensinteressenten darauf hinweisen. Es genügt auch nicht, wenn erst im Darlehensvertrag zu bestimmten aufklärungsbedürftigen Punkten Hinweise enthalten sind. Denn bereits im Zeitpunkt des Vertragsschlusses ist der Entscheidungsprozess des Darlehensinteressenten, der durch die Beratung unterstützt werden soll, abgeschlossen.

Aus Beweisgründen ist dem Darlehensberater anzuraten, einen Darlehensberatungsbogen auszufüllen. Zwar muss der Darlehensinteressent den Abschluss eines Darlehensberatungsvertrags darlegen und beweisen, der Darlehensberater hat allerdings schlüssig darzulegen, dass er seinen aus diesem Beratungsvertrag resultierenden Pflichten nachgekommen ist. Das wird der Darlehensberater ohne eine entsprechende Dokumentation häufig nur schwer können. Sofern er sich noch an das Gespräch erinnert, kann er im Ernstfall als Partei vom Gericht gehört werden. Problematisch ist das, wenn zwischen Beratung und Klageerhebung längere Zeit vergangen ist.

Bei einem Darlehensberatungsvertrag trifft den Darlehensberater auch die Pflicht, den Darlehensinteressenten umfassend, korrekt und aktuell über das Darlehensprodukt zu informieren und sich mit dem Wissen und den Erfahrungen des Darlehensinteressenten, seiner wirtschaftlichen Situation und seiner Risikobereitschaft auseinanderzusetzen. Dem Darlehensinteressenten darf nur zu einer Darlehensaufnahme geraten werden, die dieser unter Berücksichtigung seiner Einkommensverhältnisse bedienen kann.

Erkennt der Darlehensberater Umstände, die eine Darlehensgewährung undurchführbar erscheinen lassen, muss er den Darlehensinteressenten rechtzeitig, insbesondere vor Abschluss eines auf das zu besichernde Objekt bezogenen Grundstückskaufvertrages aufklären und von der Darlehensaufnahme abraten. Auch der Anlagezweck ist bei der Darlehensberatung zu beachten. Sofern etwa ein Objekt zur Altersvorsorge (teilweise) über ein Darlehen finanziert werden soll, ist im Rahmen des Darlehensberatungsvertrages zu prüfen, ob die vorzuschlagende Finanzierung generell zur Erreichung dieses Anlagezwecks geeignet ist. So ist in Bezug auf die Altersvorsorge zu beachten, dass das Darlehen bei Erreichen der Renten- beziehungsweise Pensionsaltersgrenze grundsätzlich abbezahlt sein kann.

Zum Nachweis der Einholung aller erforderlichen Angaben ist es zu empfehlen, ein Darlehensberatungsprotokoll zu erstellen.

Im Rahmen seines Darlehensberatungsvertrages muss der Darlehensvermittler den Darlehensinteressenten vollständig und richtig über die infrage kommenden Darlehensformen informieren beziehungsweise über verschiedene Möglichkeiten der Finanzierung unter Berücksichtigung der persönlichen Verhältnisse des Darlehensinteressenten und des Darlehenszwecks beraten. Eine Verletzung des Beratungsvertrages liegt dann vor, wenn der Darlehensinteressent nicht durch geeignete Hinweise in die Lage versetzt wird, selbst über einen Darlehensvertragsabschluss zu entscheiden.

Eine gesteigerte Aufklärungspflicht über die Risiken einer Finanzierungsform ergibt sich dann, wenn der Darlehensinteressent zunächst nach einem bestimmten Darlehensvolumen fragt und dieses sich dann angesichts der Beratung erhöht.

Auf Bedenken hinsichtlich einzelner Finanzierungsmodelle muss hingewiesen werden:

  • So etwa bezüglich einer Kombination eines Festdarlehens mit einer Kapitallebensversicherung oder einem Bausparvertrag im Verhältnis zu einem marktüblichen Annuitätendarlehen. Der Darlehensvermittler muss über die mit der Kombination mit Festdarlehen und Bausparvertrag verbundenen spezifischen Nachteile und Risiken dann aufklären, wenn sie sich für den Darlehensinteressenten ungünstiger darstellt als ein marktübliches Tilgungsdarlehen. Das gilt auch für die Nachteile einer Kombination zwischen einem Festdarlehen mit zwei in der Ansparleistung dynamisch ansteigenden nacheinander anzusparenden Bausparverträgen im Vergleich zur Kombination eines Festdarlehens mit nur einem Bausparvertrag zu über die Laufzeit der Ansparung unveränderlichen üblichen Tarifkonditionen.
  • Die Darstellung der Immobilienfinanzierungsmöglichkeiten umfasst die Vereinbarung von Sondertilgungen gegen Zinserhöhung, verkürzte Zinsbindungsfristen, variable Zinskonditionen und deren Besonderheiten, Vereinbarungen von Zinsbegrenzungsklauseln (Cap) usw..
  • Außerdem sind die Wirkungsweise und Kosten von Annuitätenzuschussdarlehen oder von Tilgungsstreckungs- und Zinsstundungsdarlehen zu erklären.
  • Da der Darlehensvermittler auch im Zusammenhang mit der Beratung bezüglich einer Baufinanzierung zur Aufklärung über alle Risiken des Finanzierungsmodells verpflichtet ist, muss er den Darlehensinteressenten, wenn das Modell der Tilgung über eine Lebensversicherung gewählt wird, über das Risiko einer Unterdeckung wegen der Aufspaltung der Versicherungsleistung in einen garantierten Betrag und einen Überschussanteil aufklären.
  • Sofern der Darlehensinteressent an den Darlehensvermittler herantritt und eine besonders kostengünstige Finanzierung begehrt, ist darüber aufzuklären, dass etwa die Kombination von endfälligen Darlehen und Bausparvertrag als Tilgungsinstrument ein vergleichsweise teures Finanzierungsmodell ist.
  • Aus einem Beratungsvertrag folgt auch die Pflicht, den Darlehensinteressenten auf das Risiko der Zahlung einer sogenannten Nichtabnahmeentschädigung hinzuweisen. Der Darlehensberater hat dabei die Nachteile einer Nichtabnahmeentschädigung eines Vorausdarlehens ausdrücklich darzulegen.
  • Eine intensive Beratungspflicht kann den Darlehensvermittler in Bezug auf eine Umschuldung, eine Baufinanzierung „im Paket“ oder eine Gesamtfinanzierung „aus einer Hand“ und allgemein bei einem schwer durchschaubaren Finanzierungskonzept treffen. Das Landgericht Hamburg hatte sich etwa mit einem Fall auseinanderzusetzen, bei dem sich ein Darlehensinteressent nach einer Umschuldung erkundigt hatte. Hinsichtlich der Frage nach einer Ablösung eines Darlehens sei es die Pflicht des Darlehensberaters, sich vollständig nach den Konditionen des Darlehens zu erkundigen, insbesondere, ob dieses durch die Grundschuld mitbesichert sei.
  • Es ist über das Risiko aufzuklären, das sich daraus ergibt, dass eine Zinsbindungsfrist für ein Vorausdarlehen nur acht Jahre beträgt, während der Zeitraum, in dem der Darlehensinteressent mit den Zinsen dieses Darlehens belastet sein würde, deutlich länger ist. Aufzuklären ist auch über eine bestimmte Zinsfestschreibung.
  • Bei besonders „unkundigen Kunden“ soll darauf hingewiesen werden, dass bei einer Anschlussfinanzierung eine Anpassung der Verzinsung an den dann geltenden Marktzins und damit eine Senkung oder Steigerung des Zinssatzes zu erwarten ist.

Aufklärung- und Beratungspflichten in Bezug auf das mit Hilfe eines Darlehens zu erwerbende Objekt sind nur ausnahmsweise denkbar. Es gehört zum Aufgabenbereich eines Darlehensberaters, die wirtschaftliche Sinnhaftigkeit des Darlehens zu prüfen, wenn der Darlehensinteressent um eine entsprechende Beratung bittet. Verfügt der Darlehensberater über Kenntnisse betreffend das zu finanzierende Objekt, müssen sie den Darlehensinteressenten darüber aufklären.

Ferner trifft den Darlehensberater eine Verpflichtung zur Offenbarung der Tatsache, dass öffentliche Fördermittel aus Kreditprogrammen etwa zur Immobilienfinanzierung oder Existenzgründung beantragt werden könnten.

Eine Aufklärung über die Provisionen oder sonstige Anreize von einem Dritten für die Vermittlung eines Darlehens nebst deren Höhe hat zu erfolgen.

3. Zu der Wohnimmobilienkreditrichtlinie ist wie folgt auszuführen:

Die Richtlinie findet nach Art. 3 Abs. 1 einerseits Anwendung auf grundpfandrechtlich gesicherte Kredite, wobei der Finanzierungsgegenstand keine Immobilie sein muss; andererseits auf (nicht notwendig grundpfandrechtlich gesicherte) Darlehen zum Erwerb oder zur Erhaltung von Eigentumsrechten an einem Grundstück oder an einem bestehenden oder geplanten Gebäude. Letztere unterfallen im deutschen Recht derzeit den allgemeinen Regeln zum Verbraucherdarlehen, während § 503 BGB für grundpfandrechtlich gesicherte Darlehen bereits Sonderregeln vorsieht. Die Wohnimmobilienkreditrichtlinie wird zum 21.03.2016 umgesetzt.

3.1 Die Richtlinie arbeitet mit Informationspflichten und teilt diese in „allgemeine Informationen“ und „vorvertragliche Informationen“ auf.
Die allgemeinen Informationen des Art. 13 der Richtlinie (vgl. § 491a BGB) beziehen sich auf die Identität des Darlehensgebers und die Eigenschaften der angebotenen Produkte und deren Bedingungen.

Von besonderer Bedeutung sind die „vorvertraglichen Informationen“ nach Art. 14 der Richtlinie (vgl. § 491a BGB). Sie müssen auf den Verbraucher zugeschnitten sein und diesen in die Lage versetzen, eine fungierte Entscheidung über das für ihn am besten geeignete Darlehen zu treffen. Dabei ist zwingend das in Anhang II zu der Richtlinie enthaltene Merkblatt zu verwenden.

Dem bindenden Angebot des Darlehensgebers muss das ESIS-Merkblatt beigelegt werden. Das gesetzliche Muster des ESIS-MERKBLATTES nebst Ausfüllhinweisen befindet sich im Anhang.

Ergänzt werden die Informationspflichten durch die in Art. 16 (vgl. § 491a BGB) geregelte Pflicht, angemessene Erläuterungen zu geben.

3.2 Ein Schwerpunkt der Richtlinie liegt auf der Kreditwürdigkeitsprüfung.
Die Kreditwürdigkeitsprüfung muss erfolgen, bevor die vorvertraglichen Informationen des Art. 14 erteilt werden, denn die Kreditwürdigkeitsprüfung wirkt sich zwingend auf deren Inhalt aus (vgl. Art. 14 Abs. 1a der Richtlinie).

Der Wortlaut des gesetzlichen Entwurfs der §§ 505a, 505b, 505c, 505d BGB befindet sich im Anhang.

Art. 18 Abs. 1 der Richtlinie (vgl. § 505a BGB) verlangt eine „eingehende“ Prüfung der Kreditwürdigkeit, die nach Art. 20 Abs. 1 der Richtlinie (vgl. § 505b BGB) auf der Grundlage notwendiger, ausreichender und angemessener Informationen zu Einkommen, Ausgaben sowie anderen finanziellen und wirtschaftlichen Umständen des Verbrauchers vorgenommen werden soll. Die dabei gewonnen Informationen sind „in angemessener Weise“ zu überprüfen. Als Erkenntnisquellen stehen der Verbraucher selbst, der Darlehensvermittler, der schon Informationen über den Verbraucher eingeholt hat, Datenbanken sowie das Sicherungsobjekt zur Verfügung.

Der Verbraucher trägt dabei auch Verantwortung, was schon in Erwägungsgründen zum Ausdruck kommt. Er muss dem Darlehensgeber die Kreditwürdigkeitsprüfung ermöglichen, indem er korrekte Angaben macht, die so verständig sein müssen, wie dies für eine sorgfältige Prüfung erforderlich ist, vgl. Art. 20 Abs. 4 der Richtlinie.

Voraussetzung sind nach Art. 20 Abs. 3 der Richtlinie allerdings klare und einfache Angaben des Darlehensgebers dazu, welche Informationen und Nachweise der Verbraucher beizubringen hat. Anders gewendet muss der Verbraucher keine Fragen beantworten, die der Darlehensgeber nicht gestellt hat, der Darlehensgeber kann einen Darlehensvertrag nicht unter Berufung auf fehlende Informationen zur Kreditwürdigkeit beenden, die er nicht angefordert hat.

3.3 Besonderes Augenmerk legt die Richtlinie auf die Pflichten von Darlehensvermittlern.

Die Richtlinie differenziert nach gebundenen und ungebundenen Darlehensvermittlern. Gebunden sind alle Vermittler, die im Namen und unter der unbeschränkten und vorbehaltlosen Verantwortung nur eines Darlehensgebers, nur einer Gruppe oder einer Zahl von Darlehensgebern oder Gruppe, die auf dem Markt keine Mehrheit darstellt, handeln, Art. 4 Abs. 7 der Richtlinie. Eine neue Figur stellt der „benannte Vertreter“ dar, der im Namen und unter der unbeschränkten und vorbehaltlosen Verantwortung nur eines einzigen Darlehensvermittlers handelt.

Darlehensvermittler haben zunächst einmal viele der Pflichten, die auch Darlehensgebern auferlegt werden, namentlich im Bereich der Darlehenswerbung (Art. 11 der Richtlinie), der allgemeinen Informationen nach Art. 13, der vorvertraglichen Informationen des Art. 14 der Richtlinie und der angemessenen Erläuterung nach Art. 16 der Richtlinie. Lediglich die Pflicht zur Prüfung der Kreditwürdigkeit des Verbrauchers trifft Sie nicht. Sie müssen aber nach Art. 20 Abs. 2 die Informationen, die Sie über den Verbraucher haben, zum Zweck dieser Prüfung an den Kreditgeber weitergeben.

3.4 Spezifische Informationspflichten für Darlehensvermittler

Daneben regelt Art. 15 der Richtlinie (vgl. § 655a BGB iVm Artikel 247 § 13, 13 b EGBGB) spezifische Informationspflichten die ausschließlich Darlehensvermittler treffen. Sie dienen der Statustransparenz und der Transparenz von Gebühren und Kommissionen.

Der Wortlaut des gesetzlichen Entwurfs des § 655a BGB iVm Artikel 247 § 13, 13 b EGBGB befindet sich im Anhang.

  • So müssen Darlehensvermittler nach Art. 15 Abs. 1 c der Richtlinie nicht nur diese Tatsachen offenlegen, sondern auch den oder die Namen der Darlehensgeber, für die sie tätig sind, angeben.
  • Nach Art. 15 Abs. 1 g der Richtlinie (vgl. § 655a BGB iVm Artikel 247 § 13 b Abs. 1 Nr. 7 EGBGB) muss Auskunft über Provision und sonstige Anreize einschließlich deren Höhe erteilt werden, so sie denn überhaupt erlaubt sind. Falls die Höhe noch nicht bekannt ist, muss sie jedenfalls im ESIS-Merkblatt erscheinen. Darüber hinaus muss der Verbraucher aufgeklärt werden.
  • Die Doppelvergütung des Darlehensvermittlers durch den Darlehensgeber und den Verbraucher verbietet Art. 15 der Richtlinie nicht. Allerdings muss der Darlehensvermittler auch diese offenbaren und den Verbraucher darüber aufklären, ob die Provision, die er gegebenenfalls erhält, auf das vom Verbraucher zu zahlende Entgelt angerechnet wird, Art. 15 Abs. 3 der Richtlinie. Im Übrigen fließt das Entgelt für die Darlehensvermittlung in den effektiven Jahreszins im Sinne des Art. 4 Abs. der Richtlinie ein und muss daher nach Art. 15 Abs. 4 der Richtlinie dem Darlehensgeber mitgeteilt werden.

3.5 Die Darlehensberatung

Die Darlehensberatung wird von der Richtlinie in Art. 22 der Richtlinie (vgl. § 511 BGB) gesondert behandelt.

Der Wortlaut des gesetzlichen Entwurfs des § 511 BGB befindet sich im Anhang.

Die Darlehensberatung ist vom Vertrieb streng zu trennen. Art. 4 Abs. 21 der Richtlinie definiert Beratungsdienstleistungen als Erteilung individueller Empfehlungen an einen Verbraucher in Bezug auf ein oder mehrere Geschäfte im Zusammenhang mit Darlehensverträgen.

Beratungsdienstleistungen können mit wenigen Ausnahmen, etwa für öffentliche oder ehrenamtliche Schuldnerberatungsstellen, nur von Darlehensgebern, Darlehensvermittlern oder benannten Vertretern erbracht werden, Art. 22 Abs. 6 der Richtlinie. Zu Gunsten der Transparenz müssen diese aber nach Art. 22 Abs. 1 der Richtlinie offenlegen, ob überhaupt Beratungsdienstleistungen erbracht werden oder eben nur vertrieben wird.

Insbesondere § 655 c S. 1 BGB wird wie folgt gefasst:

„Der Verbraucher ist zur Zahlung der Vergütung für die Tätigkeit nach § 655 a Abs. 1 nur verpflichtet, wenn in Folge der Vermittlung, des Nachweises oder aufgrund der sonstigen Tätigkeit des Darlehensvermittlers das Darlehen an den Verbraucher geleistet wird und ein Widerruf des Verbrauchers nach § 355 nicht mehr möglich ist.“

Zu beachten ist der neu gefasste § 675a BGB der den Inhalt der dem Verbraucher zu übergebenen Information beinhaltet. Der Wortlaut des gesetzlichen Entwurfs des § 675a BGB befindet sich im Anhang.

3.6 Änderung der Gewerbeordnung

Auch die Gewerbeordnung wird geändert.

Der Wortlaut des gesetzlichen Entwurfs der §§ 34i, 34j und 160 Gewerbeordnung befindet sich im Anhang.

§ 160 Gewerbeordnung enthält für Sie folgende Bestimmung:

„Gewerbetreibende, die am 21. März 2016 eine Erlaubnis zur Vermittlung des Abschlusses von Verträgen im Sinne des § 34i Abs. 1 nach § 34 c Abs. 1 S. 1 Nr. 1 und 2 haben und die Verträge über Immobiliardarlehen im Sinne des § 34 i Abs. 1 weiterhin vermitteln wollen, müssen bis zum 21. März 2017 eine Erlaubnis als Immobilardarlehensvermittler nach § 34 i Abs. 1 besitzen und sich selbst sowie die nach § 34 i Abs. 8 Nr. 2 einzutragenden Personen registrieren lassen.“

Weitergehende Voraussetzungen für die Erteilung einer Erlaubnis enthält die vorgenannte Vorschrift. Auf den Wortlaut dieser Vorschrift wird verwiesen.

Auch die Preisangabeverordnung wird geändert. Die Änderungen sind im Hinblick auf die Gestaltung der Vergütung eines Darlehensvermittlers zu beachten.

Die neu gefassten Vorschriften finden Sie ebenfalls im Anhang.

4. Fazit

Als Ergebnis ist festzuhalten, dass Sie als Darlehensvermittler und bei einem wirksamen Beratungsvertrag als Darlehensberater nach den von der Rechtsprechung aufgestellten oben – überblicksartig – aufgezeigten Anforderungen beraten müssen. Sie können sich durch Erstellung von Beratungsprotokollen absichern. Anforderungen an Beratungsprotokolle gibt es nicht. Die Beratungsprotokolle dürfen auch in Privaträumen aufbewahrt werden. Die Beratung hat sich danach zu orientieren, was Ihre Kooperationspartner anbieten. Wenn Sie die Auffassung vertreten, dass das Produkt Ihres Kooperationspartners Nachteile für den Darlehensinteressenten – bezogen auf den entsprechenden Einzelfall – birgt, so dürfen Sie ihm dieses Produkt auch nicht anbieten. Ich empfehle Ihnen, Ihre Kooperationspartner vertraglich zu verpflichten, Ihnen alle für die Darlehensvermittlung erforderlichen Dokumente vollumfänglich zur Verfügung zu stellen.

Zögern Sie bitte nicht bei etwaigen Fragen, mit uns Kontakt aufzunehmen. Gerne beraten wir Sie bei einem unverbindlichen Termin/Telefonat. Wir freuen uns, Sie kennenzulernen.

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