WEG: Verwalter muss Bauarbeiten wie ein Bauherr überwachen

| Hat eine Gemeinschaft von Wohnungseigentümern mit einem Unternehmer einen Vertrag zur Erhaltung des gemeinschaftlichen Eigentums geschlossen, muss der Verwalter Erhaltungsmaßnahmen am Gemeinschaftseigentum wie ein Bauherr überwachen. So hat es der Bundesgerichtshof (BGH) entschieden. |

Das war geschehen

Eine Eigentümergemeinschaft hatte beschlossen, das Dach zu erneuern und beauftragte ein Dachdeckerunternehmen. Der Auftrag hatte ein Volumen von 116.000 Euro. Für noch zu beschaffendes Material stellte der Dachdecker Abschlagsrechnungen über 61.000 Euro, auf die der Verwalter insgesamt 70.000 Euro zahlte. Nach Beginn der Arbeiten zahlte der Verwalter ohne Vorlage von Rechnungen gestückelt weitere 34.500 Euro. Bei einem Baufortschritt von ca. 85 Prozent stellte der Dachdecker die Arbeiten ein. Die Eigentümergemeinschaft verklagte den Verwalter auf Schadenersatz in Höhe der geleisteten Zahlung.

Während das Landgericht (LG) Dortmund in der Vorinstanz eine Pflichtverletzung des Verwalters noch verneint hatte, entschied der BGH: Bei der Bewirkung von Zahlungen ist ein Verwalter verpflichtet, wie ein Bauherr im Interesse der Wohnungseigentümer sorgfältig zu prüfen, ob bestimmte Leistungen erbracht und Abschlags- oder Schlusszahlungen gerechtfertigt sind.

Das hob der Bundesgerichtshof hervor

Der BGH hob hervor: Ein Verwalter muss Abschlagsrechnungen daraufhin durchsehen, ob sie zum Auftrag und dem Leistungsstand passen. Eine Abschlagszahlung für Stoffe oder Bauteile, die angeliefert oder eigens angefertigt und bereitgestellt sind, erfordert – abgesehen davon, dass die Stoffe oder Bauteile den vertraglichen Vorgaben entsprechen müssen –, dass der Eigentümergemeinschaft nach ihrer Wahl Eigentum an den Stoffen oder Bauteilen übertragen oder entsprechende Sicherheit hierfür geleistet wird.

Der BGH erklärt: Selbst, wenn sich herausstellen sollte, dass der Verwalter seinen Pflichten genügt hat, wäre relevant, ob sich ein Verwalter, der nicht selbst über die erforderlichen Kenntnisse für die Prüfung der Werkleistungen verfügt, überhaupt auf eine allein auf mangelnder Fachkunde beruhende fehlende Erkennbarkeit von Mängeln der Werkleistung berufen kann. Das kann zu verneinen sein, wenn es ein Verwalter bei einer mit erheblichem Kostenrisiko verbundenen umfangreichen baulichen Maßnahme unterlassen hat, die Wohnungseigentümer auf seine fehlende Fachkompetenz hinzuweisen und eine Beschlussfassung über eine überwachende Tätigkeit durch Sonderfachleute vorzubereiten. Es wird nämlich im Wege des Anscheinsbeweises vermutet, dass die Eigentümergemeinschaft einen solchen Beschluss gefasst hätte.

Quelle | BGH, Urteil vom 26.1.2024, V ZR 162/22, Abruf-Nr. 240041 unter www.iww.de