Formerfordernis: Muss Durchführungsvertrag notariell beurkundet werden?

| Oft wird ein beurkundungsbedürftiges Grundstücksgeschäft unter der Bedingung des Zustandekommens oder des Fortbestands eines anderen Rechtsgeschäfts vorgenommen. Doch rechtfertigt dies für sich genommen die Annahme, dass die Rechtsgeschäfte nach dem Willen der Parteien eine Einheit bilden und daher beide beurkundungsbedürftig sind? Nein – sagt der Bundesgerichtshof (BGH). | 

Begleitend zu einem vorhabenbezogenen Bebauungsplan schlossen eine Gemeinde und ein Vorhabenträger einen notariellen Vertrag. Darin verpflichtete sich Letzerer, der Gemeinde zwei Teilflächen eines näher bezeichneten und noch zu vermessenden Grundstücks zu übertragen. Die Besonderheit: Die Parteien schlossen den Vertrag „aufschiebend bedingt“. Er sollte erst mit „Rechtskraft“ des vorhabenbezogenen Bebauungsplans sowie mit „Rechtskraft“ des Durchführungsvertrags zu diesem Bebauungsplan wirksam werden. 

Den Durchführungsvertrag schlossen die Parteien ohne notarielle Beurkundung. Er regelt u. a. Näheres zur Erschließung, Planung, Vermessung und zur Herstellung der Infrastruktur im Plangebiet. Zeitgleich beschloss der Gemeinderat den vorhabenbezogenen Bebauungsplan. 

Der Vorhabenträger übertrug die Grundstücke jedoch nicht. Die Gemeinde verlangte, die Grundstücke herauszugeben und zu übereignen. Sie hatte vor dem BGH Erfolg. Der BGH betont: Hier lag keine Geschäftseinheit vor. Diese ist nur gegeben, wenn Teile des anderen Rechtsgeschäfts Inhalt des Grundstücksgeschäfts sein sollen. 

Ein notarieller Vertrag, durch den sich jemand verpflichtet, ein Grundstück an eine Gemeinde zu übereignen, ist daher nicht deshalb formunwirksam, weil er unter der (beurkundeten) aufschiebenden Bedingung der Wirksamkeit eines nicht beurkundeten Durchführungsvertrags steht. 

Quelle | BGH, Urteil vom 29.1.2021, V ZR 139/19