Gewerberaummiete: Trotz langjähriger pünktlicher Mietzahlung darf Vermieter kündigen

| Die fristlose Kündigung eines Gewerbemietvertrags ist auch dann nicht rechtsmissbräuchlich, wenn es aufgrund eines Versehens zu einem kündigungsrelevanten Rückstand kam. So – durchaus hart – sieht es das Kammergericht (KG) Berlin. |

Miete nur versehentlich nicht gezahlt

Das Landgericht (LG) hatte die Mieterin aufgrund fristloser Zahlungsverzugskündigung verurteilt, Gewerberäume zu räumen und herauszugeben. Die Mieterin hielt die Kündigung für rechtsmissbräuchlich, weil sie die Miete während der achtjährigen Mietzeit vertragsgemäß gezahlt habe. Der Vermieterin habe sich aufdrängen müssen, dass kein Fall von Zahlungsunfähigkeit oder -unwilligkeit, sondern ein Versehen vorgelegen habe.

Kammergericht „ohne Gnade“

Damit hatte sie auch in der Berufung keinen Erfolg. Das KG hielt die fristlose Kündigung für wirksam. Eine vorherige Abmahnung war danach nicht erforderlich. Unerheblich sei, dass anschließend der Rückstand ausgeglichen wurde. Etwas anderes gelte nur für Wohnraum.

Eine Abmahnung sei nur ausnahmsweise geboten, wenn sich dem Vermieter aufdrängen müsse, der Zahlungsrückstand beruhe auf einem geringfügigen Versehen. Wenngleich es seit dem Jahr 2014 keine Zahlungsunregelmäßigkeiten gegeben habe, sei nicht ersichtlich, dass die Vermieterin dies für den Zeitraum vor Übernahme des Mietverhältnisses habe überblicken können. Die Räumungsklage sei auch wegen einer ordnungsgemäßen ordentlichen Kündigung der Vermieterin wirksam.

Befristung des Mietvertrags half nicht

Die Befristung des Mietverhältnisses bis zum 31.8.2025 stehe dem nicht entgegen, weil diese wegen Schriftformmangels unwirksam sei. Denn es habe eine wesentliche Vertragsänderung gegeben. Hier sah der Mietvertrag vor, dass die Mieterin Umbaumaßnahmen auf eigene Kosten durchführen werde. Diese Vereinbarung war später formlos geändert worden. Und weil „5 Mio. Euro für den Trockenbau des Bauprojekts investiert“ wurden, lag im Zusammenhang mit einer erheblichen Umplanung der Raumaufteilung eine wesentliche und damit formbedürftige Vertragsänderung vor.

Quelle | KG, Urteil vom 16.3.2023, 8 U 178/22